京东全面杀入房地产开发行业

女王范儿爆棚

京东青年城概念图。图片来源：京东官微

界面新闻记者 | 牛钰

京东对房地产开发业务的兴趣越来越大。在“保障性租赁住房”最热的当下，京东今年初在北京花31亿拿地后参与其中，要在亦庄总部旁建4000套员工公寓，宣称租金仅为市场价的一半。根据2022年的《北京市关于加快发展保障性租赁住房的实施方案》，对于企事业单位的自有土地，土地使用权人可自建或与其他有实力、信誉好的主体合作建设运营保障性租赁住房。京东显然要自己单干。据了解，今年初京东拿下项目地块的主体为北京越新房地产开发有限公司（以下简称“北京越新”），于2022年底才成立，不久就获得了房地产开发企业二级资质，可以承担该保租房项目的建造。界面新闻根据该公司在天眼查搜索发现，在庞大复杂的京东企业族谱中，并不只有一家房地产开发公司，单与北京越新为同一法人代表的，还有一家上海京卓启迪商业管理有限公司，与之关联的还有北京联茂方泰房地产开发有限公司。联茂方泰曾拿过京东北京亦庄总部二期项目地块，并主导开发，而上海京卓启迪为今年卓越集团与京东合作成立，双方在上海、南京落地了两大商业综合体，购物中心部分由该公司负责商业运营管理。由此可见，在房地产项目开发、运营方面已经拥有经验的京东，今后或将自主开发运营这个总投资超60亿的保租房项目。从近两年在京沪接连拿下住宅用地，规划商业综合体以及同样融合商业的保租房项目“京东青年城”，让外界不免去想象：京东是不是要抢传统地产开发商的活了？


地产版图有多大？

界面新闻梳理发现，京东的房地产业务版图并不止于此，这家电商大佬，这几年还伸向了产业园、商业地产、住宅地产等多个领域。

界面面新闻根据公开资料整理。制图：顾乐晓。在京东年报中，界面新闻注意到，经营性现金流一栏的零售、物流和达达三个主要分部之外，京东还列出一个新业务板块，包含开发物业的销售收益，即京东开发的物流及其它地产项目在各种股权结构下出售所获得的收益。从数据来看，2019年是近几年的巅峰，一度达到38.84亿元。不过今年一季度只实现了超4亿的销售收益。


另外，京东年报中经营活动提供的现金流净额一栏，显示了一个重要板块支出，即“开发房地产的资本支出”。数据显示，2022年这项支出为60.97亿元，最高的是2018年的88.57亿元，近6年合计支出超过260亿元。在最直接的买地方面，2020年—2022年，京东购买土地使用权的支出分别为15.18亿，78.25亿、52.36亿，三年合计超过145亿元。今年3月底，京东将旗下的“京东产发”分拆，已向港交所递交招股书，该平台主要负责开发管理京东的物业设施和其它不动产。据京东产发的招股书显示，截止2022年底，其开发中物业及土地储备的总建筑面积约为770万平方米，总物业估值为人民币195亿元。而其管理的现代化基础设施资产总规模合计人民币937亿元，总建筑面积2300万平方米，2018年初至2022年底是其高速扩张阶段，总建面的年复合增长率超过40%。从京东产发称“公司每年土地收购的建筑面积平均约为280万平方米”来计算，近三年其收购的土地建面就超过840万平方米。据仲量联行报告，2020年至2022年期间，在中国新经济领域所有现代化基础设施提供商中，京东产发在中国获得了总土地面积最大的物流园区批准用地。虽然京东产发方面官方提出第一次拿到物流基础用地是2012年，但京东在产业地产方面拿地的时间更早。2009年，京东开始正式在全国购买仓储用地，拿下江苏宿迁、上海嘉定两地共计约37万平方米的土地。2010年，京东又买下北京亦庄经济开发区面积约13万平方米土地，计划建造亚洲最大的电子商务物流中心。当时凡客、淘宝等自己买地建物流中心刚刚兴起，有地产业内人士抨击这是电商在靠圈地赚钱，刘强东2011年8月在社交平台反击了这种言论，称在京东亚洲一号没有建成前，京东在北京租赁了7处库房，导致购物体验和物流成本都很不好，这是京东圈地的最主要原因。截止2022年底，京东在物流方面运营1500多个仓库，以及超过2000个云仓，仓储网络总管理面积超过3000万平方米。物流产业园虽是京东搞地产开发的“大头”，却不是全部，在其涉及的医药、互联网科技、实体经济领域，也有相关的生物医药产业园、数字经济产业园、数据中心以及商业MALL等，在同业内规模尚处于起步阶段。以商业MALL为例，京东刚开始打线下渠道时，一般选择以在商场内部做一个体验店为主，直至2021年9月，首家京东mall落地西安，共有5层楼体，经营面积达4.2万平方米，随后陆续在昆明、东莞落子，业务范围除电器外，已涵盖休闲、餐饮等多业态。以此估算，京东在全国已落子的京东MALL经营面积已超30万平方米。相对地产商，这一规模相对还很小，大概相当于万达广场经营面积的0.4%，红星美凯龙总在管卖场面积的1.3%。不过如同京东MALL是完成线上线下闭环的新零售业态，能为其带来渠道、效率提升的价值一样，数字经济产业园、生物医药产业园等，也能为京东挖掘市场新的增长契机，这种价值又是传统开发商难以比拟的。


试水产业新城

在京东所有产业地产布局中，产业新城是一个较新的板块，从公开信息来看，京东对于如何去运营、搭建模式还处于试水阶段。2019年6月3日，京东以10.64亿元拍下东莞一宗土地，建筑面积38万平米，将建设180万平方米产业新城，其产业规划主要是围绕人工智能、物联网、机器人、云计算等1+3+5产业生态体系。京东房产信息显示，东莞京东智谷推出房源涵盖办公、厂房、住宅及企业独栋，均价约为7000元/平方米，总价在281万元/套—5000万元/套不等。京东智谷项目预计总投资200亿，一期已于2021年交付，共招引了210家深莞企业，项目二期正在招商中，2025年项目将整体完成，预计可实现1000家京东上下游产业链企业和1500家配套企业的聚集，年综合产值约280亿。

东莞京东智谷效果图  图片来源：京东房产京东智谷执行副总裁陈昱曾在公开场合表示，京东智谷是京东集团多元化布局的探索，是除数字科技、消费零售、智能物流外京东的第四个板块，要把产业转化成生产力，把京东的上下游产业联合成一个生态圈，从运营服务做起、开发为辅，做一个产业的闭环。也就是说，京东要做的事，就是从与产业新城开发商合作提供科技服务到自己成为开发商，从被产业新城招商的一方转向自主运营并招商。据了解，已有不少行业头部企业在布局产业新城，多与当地政府合作，比如华为也要在深圳打造产业新城。“产业地产目前是红海也是蓝海。有太多的传统地产商、实业企业转入产业地产领域，但也有随着片区未来的经济发展，如粤港澳大湾区，出现对产业转型升级的诉求和空间需求。”陈昱直言，京东虽然有自身的产业优势和技术优势，想走一条先从产业做起再往产业平台发展的一条路，也许会很艰辛。招商银行研报指出，像京东这类行业龙头入局产业园市场，优势为对产业理解深刻，产业号召力强，易形成产业链生态，主要围绕自身产业发展，布局特色主题型园区。陈昱指出，通过京东引荐入驻“智谷”的企业，能够在京东物流这块享受到供应链的一些优惠，相当于实实在在帮企业去降低成本，提高效率。但同时劣势也很明显，依赖母公司业务和单一行业景气度，并且相比传统的园区开发商，在土地开发、建筑设计、园区运营方面缺乏经验优势。目前来看，“京东智谷”的运营模式还没有完全复制落地，仅在三亚、苏州有新布局，但这两地并无开始动工及招商的信息。


苏州住宅项目面临流产？若说产业地产、商业综合体这类布局是在产业发展之下的“阳谋”，那么在住宅地产方面，京东的动作显得十分微小，多隐藏在这种大布局之后。2009年，京东在刘强东老家江苏宿迁与上海嘉定两地就共计拿下约560亩的土地，买地价格分别为2000万美元及3亿人民币。2013年时，在刘强东的老家江苏宿迁出现一个名为“新新家园”的楼盘，这与京东靠产业勾地后涉足相关住宅投资有密切的联系。虽然查询不到具体的拿地信息，但据新新家园官微2013年发布的消息显示，该项目由当地一家民企投资开发，位于京东宿迁客服中心旁，属于京东科技园的配套住宅项目，也有京东商城的投资，开业当天也有京东方面的领导参加。在当时项目周围楼盘价格在4000元/平以上时，该项目给京东内部员工的优惠价是3000-3800元/平。而京东在宿迁的投资项目并不止客服中心一个，据京东数据显示，截至2021年底，京东在宿迁累计投资项目13个、投资额超200亿元，涵盖26个重点合作项目，背后所牵涉的员工宿舍等住宅项目并不在少数。从明面上来看，京东近年只有3次公开拿地投资涉及住宅用地，除上述北京亦庄保租房项目外，另外还有苏州及上海，均为0溢价拿地，合计拿地金额超177亿元。据界面新闻了解，上述项目都是京东靠自身的产业优势，以与当地合作的资源为资本，用底价拿地，甚至于是明显的定制地块，再引入合作方共同开发建设。2021年6月，京东联合卓越集团花99.1亿元斩获上海普陀区商住办综合地块，房地联动价为9.6万元/平方米。最新消息显示，该项目为上海西站上的TOD项目，后来又引入了金地商置与卓越共同开发，住宅部分已于去年底入市。相比上海，京东在苏州的项目则相对曲折。2020年时，京东4.55亿拿下苏州京东智谷科研商办地块时，以42.76亿元顺带拿下的建面27.41万方的住宅用地，合作方是平安以及中南建设。值得注意的是，该宗土地有较为严苛的要求，投资监管协议明确，竞得方必须引入一家世界500强，从2016年至2020年连续5年入选，否则项目需整体自持。同时绑定不少于30亿元的研发类产业项目，建成5年后纳税不少于10亿元等一系列要求，这与京东十分匹配。但时至今日，该项目仍未开始建设，甚至传出了退地的消息。


据苏州市12345平台“寒山闻钟”今年1月的回复显示，该项目住宅部分确实未开工建设，如果无法满足要求，将按照土地出让合同约定进行处理，也就是回收土地。苏州智谷未复制落地，配套住宅也无法顺利开发，京东要将自己在产业地产之外的商住地产版图做的越来越大，还需要更长的时间摸索。

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